Nomisma presenta l’Osservatorio Immobiliare 2026 e analizza il mercato residenziale e non

MODENA – “Nel corso del 2025, il mercato residenziale di Modena ha consolidato la ripresa avviata nell’anno precedente. Questo miglioramento è stato sostenuto principalmente dall’intensità della domanda, dalla dinamica positiva dei prezzi e da una maggiore convergenza tra prezzo offerto e richiesto” – è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2026 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.

Al termine del 2025, dopo tre anni di contrazione, il mercato residenziale nel comune di Modena torna a crescere. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite raggiungono quota 2.596, segnando un significativo incremento del 14,5%. Nel 2026 prosegue la dinamica di rialzo dei prezzi, seppur con intensità differenziate tra i segmenti. Le abitazioni nuove o ristrutturate registrano un aumento medio annuo dell’1,3%, in rallentamento rispetto al +1,9% del 2025. Più sostenuta, invece, la crescita nel comparto dell’usato, che segna un +3,6% su base urbana, in netto miglioramento rispetto all’1,4% dell’anno precedente. Nonostante l’evoluzione dei valori, restano stabili le principali condizioni di mercato: i tempi medi di vendita si attestano tra i 5 e i 6 mesi per entrambe le tipologie, mentre gli sconti in fase di trattativa si confermano intorno al 3% per il nuovo e all’8,5% per l’usato.

Sul fronte delle locazioni, dopo l’incremento del 2,9% registrato nel 2025, nel 2026 si osserva una sostanziale stabilità dei canoni. In dettaglio, i valori raggiungono i 106 €/mq annui nelle zone centrali e si mantengono intorno agli 80 €/mq nelle aree periferiche. In questo contesto, la redditività lorda da locazione risulta in lieve contrazione, attestandosi al 4,7%.

Il settore degli immobili per l’impresa (uffici e negozi) continua a manifestare una maggiore incertezza rispetto al comparto abitativo. Con specifico riferimento al settore direzionale, i prezzi di compravendita registrano una flessione generalizzata in tutte le zone cittadine, con un calo medio del -1,1%.  A conferma della precarietà del quadro, i tempi medi di vendita di un ufficio rimangono stabili intorno ai 10 mesi. Un segnale di discontinuità emerge invece dallo sconto medio applicato, che scende dal 12% al 10,5%, tornando a un valore che non si registrava dal 2009. Speculare appare la situazione sul fronte della locazione, dove si registra una contrazione media dei canoni del -1,1%. Si allungano a 8 mesi i tempi medi di locazione, mentre il rendimento lordo da locazione si conferma sostanzialmente stabile al 4,8%.

Analogamente a quanto rilevato per il comparto direzionale, nel comparto degli immobili commerciali si registra una flessione media urbana dei prezzi pari a -2,2%. A testimoniare l’incertezza del comparto sono anche i tempi medi di vendita, stabili a 9,5 mesi, mentre il divario tra prezzo richiesto ed effettivo mostra una contrazione, passando dal 12,5% all’11% e tornando ai valori del 2023. Sul versante locativo la situazione appare simile, con i canoni che scendono mediamente dell’1,4%. Non subiscono variazioni i tempi medi per affittare uno spazio commerciale, fermi a 7 mesi, né i rendimenti potenziali lordi da locazione, che si confermano al 7% in media.

Le previsioni degli operatori restituiscono per i prossimi mesi una possibile contrazione sia del numero delle transazioni, sia delle stipule di locazioni. Dopo anni di continui rincari, le previsioni indicano una fase di stabilizzazione per quanto riguarda i canoni, a fronte di una dinamica che vede nuovamente in aumento i prezzi.